시공사 선정, 공사비 검토 지원하는 시공사 선정 관련 제도(정비사업 공공지원제도)

시공사 선정 관련 제도는 전체 사업비의 70%를 차지하는 정비사업의 공사비 피해를 예방하고자 운영하는 제도입니다. 정비사업 진행 시 시공사 선정될 때 과열경쟁 및 정당한 공사비를 요구해야 하나, 기준이 없어 피해를 보는 사례가 적잖게 있습니다.

○ 시공사 선정 문제예시
1. 정비사업의 과열 경쟁으로 인한 부조리 발현
2. 설계변경으로 인한 공사비 증액 시 갈등 발생
3. 설계서 구현 여부, 자재 단가와 노임 적정성 등 논란 대두
4. 계약서상의 공사 내용 구현 여부, 물량 · 단가의 적정성 등 문제 시

이처럼 잘못된 시공사 선정 시 다양한 문제점들이 발생할 수 있는데, 이를 위해 시공사 선정의 공정성 강화를 위한 공공지원 시공자 선정 기준을 알아보겠습니다.

1. 공공지원 시공자 선정 기준

 1) 도입배경

  시공자와 도급계약 체결로 투입되는 공사비는 전체 사업비의 70%에 해당할 정도로 비율이 높습니다.
  사업시행계획인가 내용을 반영한 설계도서를 바탕으로 '내역입찰'을 하도록 제도화함.
  (서울시 2010년 공공지원제도를 도입함.)

 2) 선정절차

  입찰공고와 현장설명회 전 단계에서 공공지원자(서울시 · 자치구)가 시공사 선성 계획안을 미리 검토함.
  (시공자 선정 과정의 공정성을 강화함.)

 3) 제도개선

  정비지원계획(신속통합기획)을 반영한 정비구역은 조합설립인가 이후 시공사 선정 가능함.
  (서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례[개정22.12.30])

 4) 개선취지

  정비사업 초기단계 활성화 및 신속한 주택공급을 통한 부동산 시장 안정

 5) 용어적용

  '사업시행계획인가된 사업시행계획서를 반영한 설계도서'는 '정비지원계획을 반영한 설계도서'로 봄.

2. 공사비 원가심사 제도

 1) 심사주체

  서울시 계약심사과(토목·건축·조경·전기·기계등 분야별 담당 공무원과 외부 전문가)

 2) 심사내용

  설계서의 누락·중복여부, 자재단가, 노임 적정성, 과다·중복 계상된 공종·물량 여부 등

 3) 의뢰방법

  사업시행인가 후(또는 신속통합기획 정비구역의 경우는 조합설립인가 후) 정비사업 조합장이 설계도서(실사설계)등을 첨부하여 서울시에 요청합니다.

3. 공사비 검증 제도

공사비 증액비율은 단위면적당 공사비로 보지 않고, 총공사비를 대상으로 합니다. 즉, 단위면적당 변경이 없으나, 연면적이 증가해 총공사비가 증액되면 공사비 검증 의무 대상에 해당합니다.

 1) 검증기관

  한국부동산원 등 정비사업 지원기구

 2) 검증시기

  시공사가 증액을 요청한 후 변경계약을 체결하기 전에 공사비 검증 신청함.

 3) 검증항목

  건축·토목·기계·전기·조경·간접공사비 등 계약서상의 공사계약 내용, 물량·단가의 적정성, 각종 보험료 등 제경비용

 4) 의뢰조건

  ① 조합원 20% 이상이 공사비 검증을 요청한 경우
  ② 건설사가 일정 비율(5~10%) 이상 공사비를 증액하려는 경우
  ③ 공사비 검증 완료 후 증액률이 3% 이상인 경우

공사비 검증결과 검증보고서를 총회에서 공개해야 하며, 사업시행자가 합리적 의사결정을 할 수 있게 정보를 제공합니다.

시공사 선정 관련제도를 통해서 사업진행 과정의 부조리와 과열경쟁을 방지하고 사업구역의 경제성을 높여보세요!

2023.05.31 - [부동산 이야기] - 분쟁없는 재개발·재건축 정비사업 공공지원제도 정리

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