요즘 전세사기, 깡통전세 등 임대차 관련하여 많은 피해사례들이 속속 나오고 있습니다. 그래서 이번에는 전세계약을 할 때 중요하게 체크해야 하는 내용들을 계약 전, 계약 중, 계약 후로 나눠서 살펴보도록 하겠습니다.
1. 전세계약 전
1) 주택의 상태 확인!
전입신고를 할 수 없는 불법건축물은 임대차보호법 적용을 받지 않기 때문에 보증금에 대한 안전 확보가 어려워 주의!
▶ 불법·무허가 주택여부 확인
- 건축물대장 열람. (세움터 / https://cloud.eais.go.kr/)
▶ 임대인에게 하자보수 요청
- 현장에서 직접 하자보수 요청 확인
2) 적정전세가율 확인!
매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있어서, 전세가율이 높은 매물은 주의! (깡통전세)
▶ 주변 전세가율과 비교하여, 보증금을 돌려받지 못할 위험을 방지합니다.
- 국토부 실거래가 공개시스템 (https://rt.molit.go.kr/)
- 직방, 호갱노노, 네이버 부동산 등 부동산 전보 사이트를 통한 시세 확인 필수!!
- 부동산 중개업소 여러군데 돌아다니며 전세가율 체크!!
- 지역별 전세가율 체크 (https://rtech.or.kr/)
3) 선순위 권리관계 확인!
계약자의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있는 경우에는, 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의!
▶ 보증금 안전여부 확인
- 등기부등본 (갑구, 을구) 확인 (인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱 / http://www.iros.go.kr/)
- 다가구주택의 경우 선순위 보증금 확인함. (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 등 확인)
4) 임대인 세금 체납 여부 확인!
임대인이 세금을 미납한 경우에는, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의!
▶ 보증금 돌려받지 못할 위험 예방하기 위함
- 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스)로 미납내역을 확인!
※ 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능함. ('23.04부터)
2. 전세계약 중 (계약체결 시, 당일)
1) 임대인(대리인)의 신분 확인
등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 신분증, (대리인의 경우) 위임장, 인감증명서, 계좌번호 등 확인을 통해 전세사기 예방합니다.
▶ 계약자 본인여부 확인
- 신분증, (위임계약 시) 위임장 · 인감증명서
2) 공인중개사 정상영업 여부 확인
미등록, 업무정지 중개업소는 계약을 체결할 수 없으며, 계약을 하였을 때에 보상을 받을 수 없습니다.
▶ 공인중개사의 적법한 계약으로 위험계약 체결을 방지함
- 국가공간정보포털(http://www.nsdi.go.kr/) → 부동산 중개업 조회
3) 주택임대차 표준계약서 활용함.
중개업소에 계약서 양식들이 있지만, 표준계약서에서 제시하는 내용과 차이가 있는지 확인하고, 가급적이면 표준계약서 사용하는 것이 추후 관련 분쟁예방에 있어 효과적입니다.
▶ 표준계약서 상 권리에 대한 보장특약을 명시합니다.
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)에서 표준계약서를 다운로드하여 공인중개사나 임대인에게 사용 요청합니다.
4) 권리관계 재확인
▶ 근저당 등 권리관계 계약체결 시에도 재확인
- 계약 전에도 등기부등본을 확인하지만, 계약 체결 시에도 다시 한번 재확인합니다.
- 등기부등본 (갑구, 을구) 확인 (인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱 / http://www.iros.go.kr/)
3. 전세계약 체결 후
1) 임대차 신고
임대차 신고 시 확정일자가 자동으로 부여되어 보증금 보호에 유리합니다.
▶ 임대차신고는 법적의무입니다.(「부동산거래신고법」 제6조의 2, 계약 후 30일 이내)
- (온라인) 부동산거래관리시스템 (https://rtms.molit.go.kr/)
▶ 확정일자 자동부여
- (오프라인) 관할 주민센터 방문 (계약서 지참)
2) 권리관계 재확인
계약체결 이후 변동사항이 없는지 재확인합니다.
▶ 계약체결 수 권리변동사항 확인
- 계약 전, 계약 중, 계약 후 3번 다시 한번 재확인합니다.
- 등기부등본 (갑구, 을구) 확인 (인터넷 등기소 또는 인터넷 등기소 앱 / http://www.iros.go.kr/)
3) 전입신고
전입 후 14일 이내 신고하여야 하며, 다음날부터 대항력이 발생합니다.
▶ 전입신고는 법적의무입니다. (「주민등록법」 제11조, 전입 후 14일 이내)
- (온라인) 정부 24 (https://www.gov.kr/)
▶ 대항력 확보
- (오프라인) 관할 주민센터 방문
3) 전세보증금 반환보증 가입
전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임을 지기 때문에 반드시 가입합니다.
▶ 보증금 미반환에 대한 위험을 해소합니다.
- 보증기관에 문의하여 가입합니다. (주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등)
지금까지 전세계약 시 주의사항을 단계별로 확인해 보았는데, 보증금이 적은 금액이 아닌 만큼 신중하게 계약을 하셔야겠습니다.
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