1. 특례보금자리
특례보금자리의 가장 큰 메리트는 소득제한이 없다.
DSR을 보지 않고 5억 까지 대출이 가능합니다.!
다 될 것 같지만 DTI라는 허들이 있기 때문에 조심하고 계약을 해야하니 주의 하세요!
물론, 무주택자들에게 DTI라는 허들은 DSR보다 넘기 쉬운 것은 사실입니다.
단, 어디까지나 소득이 있어야 합니다.
<부동산계산기>
이런 구조인데, 본인의 상황에 맞게 잘 입력하면 DTI계산이 가능하니 참고 하세요!
어느정도 대출을 받아보신 분들은 아시겠지만, 우리가 소득이 없어도 신용카드 사용액이나 건강보험료 납부 내역을
가지고 소득을 환산해서 대출을 진행하기도 하죠?
그런데, 보금자리론 같은 공사 대출은 조금 달라서
신용카드 사용액으로 소득환산이 불가합니다.
소득이 없어서 신용카드 사용액으로 대출을 받았는데?라고 하는 분들도
특례보금자리론 신청할때는 불가하니 꼭 명심하셔야합니다.!
또한, 1주택자가 집을 살 때 특례보금자리론을 사용 하려면 처분 조건을 걸어야 살 수 있죠?
물론 기존 주택에 대출이 없으면 아무 문제가 생기지 않는데, 기존 집에 대출이 있으면?
그러면 많은 분들이 실수를 하는게 처분 조건을 걸었으니깐 기존집에 대출도 무시해도 되는 줄 알고
DTI,DSR을 계산할때 부체에서 빼고 계산하는 경우가 많은데 포함되니 주의하셔야 합니다.
2. 주택담보대출
기존 1주택자가 새로 집을 살 때, 처분조건을 걸지 않고, 새로 집을 사는데 기존 집에 대출이 있는 경우는 DTI 계산이 조금 달라집니다.
기존 A집 : 대출 3억
신규 B집 : 대출 4억
을 받고자 하는 경우, B 집에 대해 신청하는 4억 대출에 대해서는 40년 상환을 신청 했을지라도
새로 받는 4억에 대해서는 DTI 계산은 15년을 해야 됩니다.
연봉 7천인 분이 대출 4억을 신청하고, 대출 기간은 40년 이자만 계산은 15년 이기에 180개월을 입렵했습니다.
기타부채는 기존에 본인이 가지고 있던 3억 입니다.
그렇다면 결과값이 76, 이렇게 되면 집을 더 살수 없게 됩니다.
40년 신청인데 왜 15년으로 계산하냐? 라고 말씀하실 수 있는데, 이게 규정입니다.
기존에 분양권을 보유해도 위와 동일 합니다.
분양권 중도금 대출도 주택담보대출의 한 종류라서 위와 동일하게 적용 되오니, 반드시 명심하세요!
단, 대출자를 배우자로 변경하게되면 위와 같은 규정을 피할 수 있으니 참고하시구요.
3. 잔금날짜 조정
내가 받을 잔금 10월
매수하는 집 잔금 7월
조율이 어려운 상황이 발생하곤 하는데, 이런 경우 매도인이 담보 제공을 해준다면 중도금 대출도 가능 합니다.
특례보금자리론도 가능하니, 잔금날짜 조정이 어려워지면 이 방법도 좋습니다.
물론, 매도인 담보 제공이기 때문에 매수하는 집에 대출이 있으면 상환하는 조건으로 대출을 받아야 합니다.
이 경우는 주택 구입 뿐만 아니라 건물이나 상가에도 똑같이 적용되니 명심하세요!
4. 생활안정자금
A : 기존 대출 없는 시세 5억 비조정 집
B : 신규 매매가 15억 비조정 주택 매수
비조정 60% 대출 받으면 9억, 필요자금 6억, 계약금 1.5억을 넣었다하면 부족한 자금은 4.5억 입니다.
이 경우에 A집에서 대출을 받으려면 생활안정자금이라고 해서 연간 한도 2억에 걸리고,
대출을 받고 집을 사면 대출이 회수 됩니다.
그런데, 그건 어디까지나 자금의 목적을 밝히지 않았을 경우에 해당 됩니다.
비조정 지역에 집을 산다고 은행에 밝혔기 때문에 연간 한도 2억 이상도 가능하고, 이 돈을 가지고 집을 사도 무방합니다.
따라서 위 경우에는 A집에 60% 3억 만큼 추가로 대출이 가능하고, 이 3억으로 집을 사도 무방합니다.
이건 은행 담당자들도 잘 모르는 규정이라, 은행 담당자에게 자세히 설명해야합니다.
보통 1금융권에서 가능한 규정이니 금리에 대한 걱정은 하지 않으셔도 됩니다.
위 경우에는 전세를 낀 것도 가능 합니다.
매매가 15억에 전세가가 9억 이라면, 우리가 필요한건 똑같이 6억에 계약금 1.5억을 걸었으니까
4.5억이 되고, A집에 60%가 3억이니 전부 대출이 가능합니다.
이러한 틈새 규정도 생활안정자금이 폐지되면 한도 2억이 없어지고, 추가 매수도 가능하게 바뀌니
사실 올해부터 굳이 쓰지 않으셔도 됩니다.
그러나, 자금 잔금 진행중인 분들중에서 저 경우에 해당되는 분이 있다면 참고하세요.
5. 인정소득
DTI, DSR은 부부라 할지라도 별개의 문제 입니다.
남편이 소득이 많고, 부채가 많아서 더 이상 무엇을 할 수 없다고 생각하시고 포기하는 분들이 많은데
아내가 주부, 즉 무소득자여도 신용카드 사용액이 많으면 주담대가 가능합니다.
대출에 대하여 어느정도 공부하신 분들은 부부합산 2400만원 이하가 되어야 신용카드 사용액이 가능하다는 것을
알고 계실텐데, 조건은 그것 하나만이 아니고 아에 무소득이여도(대출 차주) 신용카드 사용액으로 합니다.
예를들어, 남편이 연봉 1억, 부채10억, 아내는 무소득인 경우, 신용카드 사용액만 많다면 대출이 가능합니다.
무소득자를 확인하는 방법은 여러가지 있는데,
건강보험 자격득실 확인서 상에 직장인 피부양자로 되어 있으면 일단 가능하고,
집에서 소소하게 용돈벌이로 스마트스토어 하셔도 지역세대원으로 나올때에는 사업자를 잠시 폐업하면
폐업사실증명원이 나오는데 이것을 제출하면 무소득으로 진행 해주니 참고바랍니다.
6. 전세대출
전세대출 금리 낮아 졌다고 광고하는 은행으로 갈아타려하면, DSR때문에 부결이 나는 경우가 많습니다.
이 경우 외에 전세대출을 받지 않고 보증금 5억 현금으로 받아서 살다가 이제 매수해야겠다 싶어서 보증금을 담보로 대출을 신청하려해도 DSR때문에 부결납니다.
그럼 어떻게 대출을 받냐면, 집주인과 협의하고 2년 짜리 계약서를 새로 쓴다면 은행에서 신규로 접수해서 올릴 수 있는데, 이 경우에는 DSR을 보지 않고 접수가 가능합니다.
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